Les résultats de l’étude préopérationnelle

Contenu de l’étude pré-opérationnelle

Définition du volet stratégique en matière d’habitat privé
Objectif : déterminer l’opportunité d’actionner une OPAH-RU

> Phase 1 : diagnostic du périmètre et identification des enjeux

• Actualisation du cadre sociodémographique

• Analyse des caractéristiques « habitat-logement »

• Le contexte du marché immobilier

> Phase 2 : analyse d’un échantillon de logements

• Visites et relevés des biens pour un échantillon représentatif des problématiques d’habitat

• Fiche visite pour chaque situation (analyse technique du bâti, évaluation énergétique, grilles insalubrité et dégradation

• Réalisation d’études de faisabilité en vue d’une éventuelle réhabilitation

> Phase 3 : mise en œuvre opérationnelle

• Appréciation de la pertinence d’une Opah

• Définition des axes d’intervention, priorités en direction du parc de logements privés et objectifs opérationnels
• Déclinaison des modes opératoires, procédures juridiques et moyens financiers à mettre en place en fonction du(des) périmètre(s) opérationnels

PHASE 1 : DIAGNOSTIC DU PERIMETRE ET IDENTIFICATION DES ENJEUX

Lembeye

Actualisation du cadre socio - démographie
• Evolution démographique irrégulière : diminution constante de 1968 à 1990, puis une reprise et à nouveau une légère baisse entre 2013 et 2018.
• Accentuation du vieillissement de la population : 37, 14 % de + 60 ans
• Diminution de la taille des ménages : 2 personnes par ménage en moyenne :
2 pers/ ménage en moyenne
40,8 % de ménages d’1 pers (dont 61 % de + de 65 ans)
• Revenu fiscal de référence : 25 916 €

Analyse des caractéristiques habitat - logement
• Tendance à l’affaiblissement de l’attractivité résidentielle avant la crise covid
• 64,5 % de propriétaires
• 32,5 % de locatif privé dans le parc de résidences principales (mais peu de locatif social)
• Inadéquation de la typologie du parc : logements anciens et grands (78 % de maisons)

Le contexte du marché immobilier
• Prix médian : 1235 €/ m2
• Loyer d’un T3 : entre 550 et 600 €
• Prix d’un T3 en centre-bourg (80m2) en bon état : entre 100 000 et 120 000 €
• Prix d’une maison de ville à rénover : autour de 75 000 €

Morlaàs

Actualisation du cadre socio - démographie
• Augmentation démographique constante : + 194 % entre 1968 et 2021 (ralentissement depuis 2008)
• Accentuation du vieillissement de la population même si la part des + 60 ans est inférieure à Lembeye et Pontacq : 28,17 %
• Stagnation de la taille des ménages :
2,3 pers / ménage en moyenne
27,5 % de ménages d’1 pers
49 % des pers vivant seules ont plus de 65 ans
• Revenu fiscal de référence : 30 843 €

Analyse des caractéristiques habitat - logement
• Hausse continue du nombre de logements depuis 1968 mais une augmentation de la vacance à partir de 2008
• 64,5 % de propriétaires
• 22,3 % de locatif privé (faible au regard de la centralité) et 10,2 % de locatif social (rattrapage en cours)
• Inadéquation de la typologie du parc : domination de grands logements (81 % de maisons) alors que les besoins actuels s’orientent vers des T2 et T3

Le contexte du marché immobilier
• Prix médian : 1902 €/ m2
• Loyer d’un T3 : entre 750 et 800 €
• Prix d’un T4 (130 m2) avec jardin et sans travaux : entre 300 000 et 350 000 €

Pontacq

Actualisation du cadre socio - démographie
• Accroissement démographique constant de 1999 à 2018 : + 12,2 %
• Accentuation du vieillissement de la population : 35,4 %
• Diminution de la taille des ménages :
2,4 pers / ménage en moyenne
30 % de ménages d’1 pers
29,2 % de couples sans enfant
• Revenu fiscal de référence : 24 019 €

Analyse des caractéristiques habitat - logement
• Tendance à l’affaiblissement résidentiel liée notamment au ralentissement des constructions depuis 2006
• 74 % de propriétaires
• 19,3 % de locatif privé et 4,3 % de locatif social
• Inadéquation de la typologie du parc : logements anciens et grands (89 % de maisons)

Le contexte du marché immobilier
• Prix médian : 1684 €/m2
• Loyer d’un T3 : environ 850 €
• Prix d’une maison : entre 180 000 et 230 000 €

CCNEB

Actualisation du cadre socio - démographie
• Forte dynamique démographique : + 75 % entre 1968 et 2019 et + 3 % entre 2013 et 2018
• 23,7 % de 60 ans et +
24,25 % de ménages d’1 pers
2,5 % de pers / ménage en moyenne
• Revenu fiscal de référence : 28 710 €

Analyse des caractéristiques habitat - logement
• 81,9 % de propriétaires
• 14 % de locataires privés
• 2 % de locataires sociaux

Le contexte du marché immobilier
• Prix d’un appartement T3 dans l’ancien : 1510 € / m2
• Prix d’une maison T4 dans l’ancien : entre 140 000 et 205 000 €
• Loyer d’un T3 : entre 440 € et 510 €
• Logements HLM : + 3,7 % entre 2015 et 2019